在国家严厉的调控政策下,为什么房价还在上涨?

在国家严厉的调控政策下,为什么房价还在上涨?

现在有点诸侯割据,地方政府要GDP,房产商要暴力,百姓要安居.最倒霉是百姓.总理的话都当耳边风,房产市场可以经历房价和数量两种泡沫.近代大多数房产泡沫都是房价泡沫.上世纪80年代,东京房价猛增,供应却没有相应上
涨.上世纪90年代,香港房产市场也遭遇类似情况.房产市场易产生价格泡沫,因为一些独特因素限制了供给的反应速度.
首先,房产建设与政府管制息息相关,与其所在社区关系尤其密切.成熟社区中,通常规定新建楼房不得超过一定高度和密度.
因此,这类社区实际上不可能迅速提高供给.
其次,基础设施建设耗时较长.缺乏土地通常与基础设施稀缺有关.基础设施建设很费时间.房价高时,假使资金充足,人们也对基建持谨慎态度,不敢一哄而上,担心费时费力的基建结束后,房价已然回落.因此,即使在较长的一段时期内,房产供应也可能无法对涨价作出反应.
房屋数量泡沫比价格泡沫少见,而且持续时间不长.出现房量泡沫时,供给增加,房价遭遇下行压力.此时仅需增加货币供应,就可稳定房价.房量泡沫有时为建设泡沫,但往往伴随建设周期一起结束.因为一旦供给抬头,房价将急剧回落.
目前,中国正遭遇房价泡沫.通过研究分析房价/收入比和房租收入,我们就可以判断,泡沫是否已经产生,程度如何.如果城市里每平方米房屋均价为居民平均月收入的5倍-10倍,房市规模相对家庭总量大得多,高房价就很可能是泡沫.成熟经济体的房价/收入比应在1倍左右.在发展迅速的经济体,比率可能为2倍.中国房产价值都集中在大城市,其房价水平无法通过理性因素来解释.
中国的房租也正在上涨,而如果真是遍地都是闲置房,两种现象无法互相解释.有人批评房产中介公司哄抬市场.除非市场待租赁房产都集中于一家之手,否则,难以积聚足够的市场力量形成垄断.中国房产中介产业非常分散,因此,这种解释很难成立.
中国的房产泡沫与其他泡沫的不同之处在于,它有着前所未有的数量,中国不存在供给不足.城市住房大多可分为单位旧房和私人住房.后者在过去十年突飞猛进,达6000万套.其中,约2000万套由开发商在建.地方政府土地储备大约还能再建2000万-3000万套房屋.大量单位公房拆迁后再开发.在最近一轮再开发热潮之前,单位公房量可能超过100亿平方米.相对于新建住房量,拆迁房
数量不可能太大,否则,这些公房对地方政府来说就失去了商业意义.现有住房总量可能在90亿平方米左右.
除了商品房建设,公司和政府也自行建房,分配给员工.农村也建设了大量住房.在毗邻大城市的地区,此类住房影响房产供给.如果郊区农田被重新规划为城市用地,官方分类将农房变为城市住房.
获得城市住房总量的可靠数字实在很难.人均住房面积数据还比较有用.在大部分城市开展的调查显示,平均住房面积为每人28平方米-30平方米.我们不知道这项调查覆盖了多少人口,但是,这些数据肯定不包括农民工.我们不知道这项调查是否将空置房计算在内.粗略估计,中国城市住房总量约为170亿平方米,误差区间为上下各10％.
尽管数据不精确,但仍可断定,中国不存在绝对住房短缺的情况.如采用日本的标准,中国城市住房足以安置所有的中国人,所有农村人口迁到城市都足够.
掌握投机型（而非其他目的）空房的数量,比掌握住房总体数据重要得多.虽然政府未能公布空房数据,但我认为商品房空房率为25％-30％,比正常市场情况下至少高出100％.这种差异可被视为投机库存,如同有人囤积黄铜,待价而沽.这种投机库存的价值可能占GDP的15％左右.
更可怕的是,2010年-2011年将可能形成大量投机库存.近期信贷收紧,挤压第二套及第三套房购房者,导致全国交易量崩盘.
我从房产中介发现,大多数房产需求被纳入调控范围,即投机购房.可以假设,2010年-2011年,房产供给将接近GDP总量的15％.房产政策调控抑制市场过热,开发商势必囤积供给,作为库存.一旦再次放宽调控,投机行为将卷土重来,可能导致投机库存价值翻番.
放松现有调控措施的几率很大.部分城市的银行已经逐步放开信贷.地方政府靠房地产增加收入.如果交易量持续走低,他们将陷入财政危机.许多地方政府本已债台高筑.地方政府负债超过收入五倍很普遍.如果收入来源枯竭,地方政府会拖欠债务.有鉴于此,中央政府可能放松调控力度.调控放松可能秘而不宣.政府改变心意,虽然短期内可缓解政府的财政困难,但是,一旦房产泡沫破灭,问题将接踵而至.
除了商品房空置,其他类别的房产空置率也居高不下.优势群体或关系户（例如,郊区的农民和可以自行建房的公司的雇员）不受市场约束,将占上风.因此,这方市场的闲置率将比商品房市场更高.虽然这些房产不参与市场竞争,但它们却参与租房市场竞争.它们构成有效供给的一部分.计算房产市场过量时,也应考虑它们的闲置率.
即使中国的城市空房少于6450万套,也将达到国际标准的一半.这仍相当于城市住房总量的20％,高于台湾高峰期的闲置率.如果放松调控政策,空房量将超过城市住房总量的30％.
中国的房量泡沫的规模的确前所未有.中国住房供给过量并不稀奇.总的说,过度供给很常见.它反映出资本价格过低.中国经济的结构决定了,供给将迅速增加.然而,闲置率居高不下,而房价还持续走高,真是咄咄怪事.在正常情况下,投机者会因为高闲置率止步不前.目前迹象很明显,房价将陷入困境.以下四个独特的因素或许可以解释中国的特殊情况.